房地产开发企业之间因转让房地产开发项目（含土地使用权及地上在建工程），因项目合规性、权利瑕疵、价款支付、过户登记产生的争议，核心围绕 “项目转让条件”“审批程序” 展开，需满足 “已取得四证（建设用地规划许可证等）、完成一定开发进度” 等前提。
一、相关法律规定
核心依据为《城市房地产管理法》及司法解释：《城市房地产管理法》第 39 条规定，转让房地产开发项目需满足：已支付全部土地出让金、取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 25% 以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 8 条规定，项目转让合同未满足上述条件的，不影响合同效力，但无法办理过户的，受让方可主张解除合同。
二、纠纷认定要点
需重点审查 “项目合规 — 权利瑕疵 — 过户条件”：首先，确认项目合规性，转让的项目需已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用权证，缺一不可；未取得四证的，项目转让合同可能因 “标的违法” 被认定无效。其次，审查权利无瑕疵，项目不得存在抵押、查封、土地闲置等限制，转让方隐瞒限制导致受让方无法开发的，需承担违约责任。最后，判断过户条件，完成开发投资总额 25% 以上是办理项目过户的法定前提，未达标准的，需在合同中约定 “先开发至达标再过户”，否则可能导致合同目的无法实现。
三、民事责任承担
责任承担以 “过户办理、价款返还、赔偿损失” 为核心：转让方未协助办理项目过户的，需继续履行并按日支付违约金（一般为未付价款的万分之五）；因项目瑕疵（如抵押、查封）无法过户的，需返还受让方已付价款及利息，赔偿为项目准备的开发费用（如设计费、监理费）。受让方未按约支付价款的，转让方可主张解除合同，没收定金（不超过总价款 20%），并要求赔偿项目闲置损失。例如：甲公司转让未达 25% 开发进度的楼盘项目给乙公司，无法办理过户，法院判决解除合同，甲公司返还乙公司预付款 1500 万元并赔偿利息损失 80 万元。
