购房者与房地产开发企业之间因签订的商品房认购书、订购书、预订书（预约合同），因一方拒绝签订正式商品房买卖合同（本约）产生的争议，核心围绕 “预约性质”“本约订立义务” 展开，预约合同的标的是 “签订本约的行为”，而非房屋所有权转移。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》预约合同规则及商品房司法解释：《民法典》第 495 条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同；当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 5 条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同主要内容（如房屋位置、价款、付款方式），且出卖人已按约收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（即本约，而非预约）。
二、纠纷认定要点
需重点审查 “预约与本约区分 — 订立义务 — 违约情形”：首先，区分合同性质，若协议仅约定 “将来签订正式合同”，未包含房屋面积、交付时间等主要内容，或未收取购房款（仅收定金），则为预约；若包含全部主要内容且已收购房款，则为本约。其次，判断订立义务，预约合同中，开发商需在约定期限内与购房者协商签订本约，不得无理解除或拖延；购房者需按约参与协商，不得提出超出预约范围的不合理条件（如大幅降低价款）。最后，认定违约情形，开发商拒绝签订本约、将房屋出售给第三人的，构成根本违约；购房者无正当理由拒绝签订的，亦构成违约。
三、民事责任承担
责任承担以 “继续履行、定金罚则、赔偿损失” 为核心：开发商违约的，购房者可请求继续履行（签订本约），或主张解除预约合同、双倍返还定金（定金不超过总价款 20%），若损失超过定金（如房屋涨价差额），可额外主张赔偿。购房者违约的，开发商可没收定金，若因购房者违约导致房屋闲置损失，可要求赔偿。例如：购房者与开发商签订认购书并支付 2 万元定金，开发商后将房屋出售给他人，法院判决开发商双倍返还定金 4 万元，并赔偿房屋涨价差额损失 15 万元。
