购房者与房地产开发企业之间因签订的商品房预售合同（开发商销售尚未建成的房屋），因预售许可、房屋交付、产权过户、面积差异、逾期办证产生的争议，核心围绕 “预售许可合法性”“建设进度与交付” 展开，开发商需取得《商品房预售许可证》方可预售，是商品房交易中的特殊形态。
一、相关法律规定
核心依据为《城市房地产管理法》及商品房司法解释：《城市房地产管理法》第 45 条规定，商品房预售需取得预售许可证，未取得的，预售合同无效（但起诉前取得的可认定有效）；预售款需用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；第 14 条规定，房屋实际面积与合同约定面积存在差异的，按约定处理，无约定的，面积误差比绝对值在 3% 以内（含 3%）的，据实结算价款，超出 3% 的，买受人可主张解除合同。
二、纠纷认定要点
需紧扣 “预售许可 — 交付与办证 — 面积差异”：首先，审查预售许可，未取得预售证签订的合同无效（起诉前取得的除外）；开发商隐瞒未取得预售证的事实，需承担缔约过失责任。其次，判断交付与办证义务，开发商需按约定期限交付房屋（需达到法定交付标准，如通过竣工验收备案），并在交付后约定期限内办理不动产权属证书（一般为 90-180 天），逾期的需支付违约金。最后，处理面积差异，按合同约定的面积差异处理方式执行，无约定的按法定规则（3% 以内据实结算，超出 3% 可解除），开发商不得单方要求购房者补足大面积差额。
三、民事责任承担
责任承担以 “继续履行、违约金、解除合同” 为核心：开发商未取得预售证导致合同无效的，需返还购房者已付房款及利息，赔偿信赖利益损失（如购房机会损失）。逾期交房的，需按合同约定支付违约金（一般为已付房款的万分之零点五至万分之二 / 日），逾期超约定期限（如 90 天）的，购房者可主张解除合同。逾期办证的，需按已付房款或房屋总价的一定比例支付违约金（如年利率 1%-3%）。面积误差超 3% 的，购房者可主张解除合同、返还价款并赔偿损失。例如：开发商未取得预售证与购房者签订合同，起诉前仍未取得，法院判决合同无效，开发商返还购房者房款 100 万元及利息 8 万元，赔偿购房者租房损失 3 万元。
