房地产开发企业（委托人）与房地产中介机构（受托人）之间因委托代理销售商品房，因佣金结算、销售任务完成、客户资源归属、违约责任产生的争议，核心围绕 “代理权限”“佣金支付条件” 展开，受托人按约定完成销售任务后，委托人需支付相应佣金。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》委托合同与中介合同规则：《民法典》第 919 条（委托合同定义）、第 925 条（受托人以自己名义订立合同的效力）适用于委托代理关系；第 961 条（中介合同定义）、第 963 条（中介报酬支付）明确，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。此外，《商品房销售管理办法》第 25 条规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
二、纠纷认定要点
需紧扣 “代理权限 — 佣金条件 — 责任划分”：首先，确认代理权限，合同需明确受托人是否具备 “独家代理”“一般代理” 权限，独家代理中委托人不得自行销售或委托其他机构销售，否则构成违约；代理权限还需明确销售价格区间、客户签约要求等，受托人超权限销售的需承担责任。其次，判断佣金支付条件，需约定 “促成客户签约”“客户支付首付款”“客户办理贷款” 等具体条件，未达条件的（如客户仅签订认购书未付房款），委托人可拒绝支付佣金；若约定 “按销售套数 / 金额提成”，需明确销售任务基数，未完成基数的按比例扣减佣金。最后，审查客户资源归属，合同需约定 “受托人开发的客户”“委托人自有客户” 的区分标准，避免后续佣金归属争议（如委托人将受托人开发的客户转为自有客户，需支付佣金）。
三、民事责任承担
责任承担以 “佣金支付、违约赔偿、合同解除” 为核心：受托人按约完成销售任务的，委托人需按约定标准支付佣金（如销售金额的 1.5%-3%），逾期支付的需按日支付违约金（一般为未付佣金的万分之五）；委托人无正当理由拒付佣金的，受托人可主张继续履行并赔偿利息损失。受托人未完成销售任务、超权限销售或泄露客户信息的，委托人可扣减部分佣金，造成损失的（如因超低价销售导致的差价损失）需赔偿。例如：开发商委托中介销售商品房，约定 “客户付清全款后支付佣金”，中介促成 10 套房屋签约但客户仅付首付款，法院判决开发商暂不支付佣金，待客户付清全款后再按约支付。
