农村集体经济组织成员（转让方）与买受人（含本集体成员、外集体成员、城镇居民）之间因转让农村宅基地上房屋，因转让主体资格、宅基地使用权流转限制、产权过户产生的争议，核心围绕 “买受人资格限制”“宅基地集体所有属性” 展开，城镇居民购买农村房屋的合同一般认定无效。
一、相关法律规定
核心依据为《土地管理法》及司法解释：《土地管理法》第 62 条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地属于农民集体所有，农民集体成员享有使用权；第 63 条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办〔2011〕442 号）第 15 条规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效；将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。
二、纠纷认定要点
需紧扣 “买受人资格 — 宅基地属性 — 合同效力”：首先，确认买受人资格，本集体经济组织成员之间转让农村房屋的，合同一般有效；外集体成员或城镇居民购买的，合同一般无效（但 “一户一宅” 前提下，外集体成员因婚嫁、继承等合法取得宅基地的除外）。其次，判断宅基地属性，转让房屋时宅基地使用权一并转让，需符合 “一户一宅” 政策，转让方转让后不得再申请宅基地，否则合同可能因 “违反政策” 无效。最后，审查合同履行，已实际交付房屋但未过户的，若合同无效，受让方需返还房屋，转让方需返还价款并赔偿损失；已过户但不符合资格的，过户登记可能被撤销。
三、民事责任承担
责任承担以 “合同效力、返还财产、损失分担” 为核心：合同无效的，受让方需返还房屋，转让方需返还已收价款及利息；因房屋升值导致受让方损失的，按双方过错比例分担（如转让方明知限制仍转让，承担 70% 损失；受让方明知限制仍购买，承担 30% 损失）。合同有效的，转让方未协助过户的，需继续履行并支付违约金；受让方未按约支付价款的，需支付逾期利息。例如：城镇居民王某购买农村村民赵某的房屋，法院判决合同无效，王某返还房屋，赵某返还购房款 50 万元及利息 3 万元，赔偿王某房屋升值损失 15 万元（按过错比例分担）。
