房屋出租人（个人、企业）与承租人（个人、企业）之间，因住宅、商业用房等的租赁使用产生的争议，涵盖租金支付、房屋维修（如水管漏水维修责任）、房屋转租、合同解除（如承租人逾期付租）、租赁物返还（如合同到期后腾退）等问题，核心涉及 “房屋使用安全”“租金支付义务”，常见于房屋质量问题致承租人损失、承租人拖欠租金、擅自转租等场景。
一、相关法律规定：核心依据为《民法典》合同编及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17 号）。《民法典》第 712 条、第 713 条明确出租人维修义务及承租人代为维修的费用承担规则；第 716 条规定承租人转租需经出租人同意，擅自转租的出租人可解除合同；《房屋租赁合同纠纷解释》第 2 条、第 3 条规定未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效，第 10 条、第 11 条细化房屋腾退及装饰装修物处理规则；《消费者权益保护法》（如租赁住宅用于居住时）要求出租人保障房屋符合安全居住标准。
二、侵权行为认定：出租人交付的房屋存在安全隐患（如电路老化致火灾、甲醛超标致健康损害）、未履行维修义务（如水管漏水拒不维修致承租人财物损坏）、擅自进入租赁房屋（如未经同意开门检查）的，构成侵权；承租人擅自转租、损坏房屋主体结构（如拆改承重墙）、拖欠租金且经催告仍不支付、合同到期后拒不腾退的，也需承担侵权责任；需区分 “一般损坏” 与 “主体结构损坏”，前者属合同履行争议，后者可能涉及侵权及安全责任。
三、民事责任承担：出租人房屋存在安全隐患致承租人损失的，需赔偿医疗费、财物损失等；未履行维修义务的，需承担承租人代为维修的费用或减少租金；承租人擅自转租的，需向出租人支付违约金，出租人可解除合同；损坏房屋主体结构的，需限期修复并赔偿修复费用（如拆改承重墙的加固费用）；拖欠租金的，需支付所欠租金及逾期违约金（按合同约定或 LPR 计算）；合同到期拒不腾退的，需支付占用费（按市场租金标准计算）并限期腾退，如承租人逾期腾退致出租人无法出租给新租户，还需赔偿空置损失。
