委托人（个人、企业）与房地产咨询机构（如房地产咨询公司、中介机构的咨询部门）之间，因咨询机构提供房地产相关咨询服务（如购房政策咨询、房源信息咨询、投资风险分析）产生的争议，涵盖咨询意见错误（如告知 “可落户” 实际不可落户）、虚假信息（如提供不存在的房源）、服务未完成（如未按约定提供政策解读）、费用争议（如拖欠咨询费、超额收费）、保密义务（如泄露委托人购房预算）等问题，核心涉及 “咨询信息真实性”“专业意见准确性”，常见于咨询意见错误致购房失败索赔、虚假房源信息纠纷、咨询费拖欠等场景。
一、相关法律规定：核心依据为《民法典》合同编 “委托合同” 章、《房地产经纪管理办法》（住建部等令 2011 年第 89 号）、《城市房地产管理法》第 57 条（房地产中介服务规范）。《民法典》第 929 条规定咨询机构履职过错的赔偿责任（故意或重大过失致损需赔偿）；《房地产经纪管理办法》第 25 条禁止房地产咨询机构提供虚假信息、误导委托人；第 18 条规定咨询服务收费需明码标价，不得乱收费。
二、侵权行为认定：房地产咨询机构提供错误政策咨询（如告知 “社保满 1 年可购房” 实际需 2 年）、虚假房源信息（如虚构 “学区房” 实际非学区）、未按约定完成咨询（如仅提供部分政策解读）、泄露委托人购房预算（如告知开发商委托人可接受高价）、超额收费（如约定收费 2000 元实际收 5000 元）的，构成侵权；委托人隐瞒关键信息（如未告知已有房产）致咨询意见偏差、拖欠咨询费（如咨询后拒付费用）、无理解除合同致咨询机构损失的，需承担侵权责任；需结合咨询合同、咨询记录（如邮件、聊天记录）、政策文件（如购房政策原文）、房源核实结果，区分 “咨询过错” 与 “政策变动”（如咨询后政策突然调整）。
三、民事责任承担：咨询机构意见错误致委托人损失的，需赔偿直接损失（如因错误咨询多付社保补缴费用 1 万元）、间接损失（如错过购房时机的房价上涨损失 10 万元），已收取的咨询费需退还；提供虚假房源的，需赔偿委托人看房费用（如交通费、误工费）并支付违约金（通常为咨询费的 2-3 倍）；超额收费的，需退还超额部分（如退还 3000 元）；泄露信息的，需赔偿委托人议价损失（如开发商因知晓预算提高房价 5 万元）；委托人拖欠费用的，需支付费用及逾期利息；无理解除合同的，需赔偿咨询机构已投入的调研成本（如政策查询、房源核实费用）；双方均有过错的（如咨询机构未核实政策，委托人隐瞒信息），按过错比例分担，如咨询机构承担 70% 责任，委托人承担 30% 责任。
