业主因建筑物专有部分、共有部分的权利行使或义务承担产生的争议，核心围绕 “专有部分与共有部分的界定”“业主权利行使边界” 展开，涵盖业主专有权、共有权及共同管理权的行使与救济，是小区物权纠纷的核心类型。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》及建筑物区分所有权司法解释：《民法典》第 271 条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第 278 条规定了由业主共同决定的事项及表决比例（如筹集维修资金需参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且人数四分之三以上同意）。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 3 条明确，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分；第 14 条规定，擅自占用、处分业主共有部分的，权利人可请求排除妨害、赔偿损失。
二、纠纷认定要点
需重点审查 “权利客体界定”“行使行为合法性”：首先，明确专有部分与共有部分的边界，专有部分需具有构造上的独立性（如独立住宅单元）、使用上的独立性（可单独使用）及登记可能性（如办理产权登记）；共有部分包括法定共有（如楼梯、电梯）和约定共有（如合同约定的共用露台）。其次，判断权利行使是否合法，业主行使专有权不得危及建筑物安全（如擅自拆改承重墙）、不得损害他人权益（如装修扰民）；行使共有权需遵循多数决原则，不得擅自占用共有部分（如私占楼道）。最后，区分责任主体，涉及业主个人行为的由业主担责，涉及物业服务企业失职的由物业担责，涉及集体决定不当的由集体经济组织相关主体担责。
三、民事责任承担
责任承担需区分权利类型针对性处理：侵害专有权的，需停止侵害（如停止拆改承重墙）、恢复原状（如修复损坏的墙体）、赔偿损失（如因装修漏水导致楼下业主财产损失）；侵害共有权的，需排除妨害（如清理私占楼道的杂物）、返还占用物（如退还私占的共有绿地）、分配共有收益（如补发物业公司截留的停车费分成）；违反共同管理权的，需撤销违规决定（如撤销未达表决比例的维修资金使用决议）、补正程序瑕疵（如重新组织业主表决）。例如，某业主擅自拆除家中承重墙，危及整栋楼安全，法院判决其立即停止施工，15 日内恢复墙体原状，并承担结构检测费 8000 元；若已造成相邻业主房屋裂缝，还需赔偿维修费 5 万元。
