业主因建筑物共有部分的使用、收益、维护等产生的争议，核心围绕 “共有部分归属”“共有权益分配” 展开，常见于共有收益侵占、共有部分占用、维修资金使用等场景，是小区集体权益保障的关键纠纷类型。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》及司法解释：《民法典》第 273 条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让；第 282 条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 13 条规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等资料的，人民法院应予支持。
二、纠纷认定要点
需重点审查 “共有部分界定”“权益归属与行使”：首先，确认共有部分范围，法定共有部分包括楼梯、电梯、大堂、消防设施、物业服务用房等，约定共有部分需有明确合同约定（如小区内约定共用的健身区域）；共有部分不区分份额，业主平等享有权利。其次，判断共有权益是否被侵害，如物业公司截留共有部分产生的停车费、广告费，建设单位擅自处分共有部分（如出售共有车位），部分业主私占共有绿地等，需提供收益明细、处分合同、现场照片等证据。最后，明确权利行使方式，共有部分的使用、维修需经业主共同决定，单个业主不得擅自处分。
三、民事责任承担
责任承担以 “返还权益、恢复共用” 为核心：返还共有收益，如物业公司需返还截留的停车费、广告费（扣除合理成本后的全额），并按业主专有部分面积比例分配；恢复共有部分原状，如拆除私占共有绿地的围栏、清理堵塞共有通道的物品；承担维修责任，如因擅自使用共有部分导致损坏的，需承担维修费用（如损坏共有电梯需赔偿维修费 2 万元）；协助公示信息，如物业公司需向业主公布共有部分收益及支出明细。例如，某物业公司将小区电梯广告位出租获利 30 万元未向业主分配，法院判决物业公司 15 日内公示收益明细，扣除 5 万元合理成本后，将 25 万元按业主专有面积比例返还给全体业主。
