业主、建设单位、物业服务企业等主体因建筑区划内车库的权属确认、使用、租赁、转让及收益分配产生的争议，核心围绕 “车库权属归属”“业主优先保障规则” 展开，区别于车位纠纷的核心在于车库的独立空间属性与产权登记特性，常见于产权车库出售限制、人防车库使用权争夺、共有车库收益侵占等场景。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》及司法实践指导规则：《民法典》第 275 条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车库归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业主共有的道路或其他场地建设的车库，属于业主共有。《民法典》第 276 条明确 “车库应当首先满足业主的需要”，最高人民法院指导性案例 256 号进一步细化该规则，明确法院处置大量车库时需优先采用分零拍卖方式保障业主需求。《人民防空法》第 5 条规定，人防工程由投资者使用管理并享有收益权，江苏省相关规定补充明确，业委会成立后小区人防车库的平时使用权应转移给业委会。
二、纠纷认定要点
需区分车库类型精准审查 “权属与处置合法性”：首先，明确车库类型及权属，规划内专有车库（具备独立产权登记条件）归购买或受赠业主所有；人防车库的权属核心看投资主体，若建设成本已纳入商品房售价由业主承担，则业主为实际投资者，享有平时使用权；占用共有场地的车库直接归业主共有。其次，判断处置行为是否合规，建设单位出售专有车库需先满足业主需求，不得直接整体转让给非业主，法院处置查封车库时需优先向小区业主分零拍卖，每户限购一个；物业公司出租共有车库需经业主共同决定，收益扣除成本后归全体业主。最后，核实证据链完整性，如通过物价部门成本认证报告证明人防车库成本分摊情况、以商品房买卖合同约定确认车库归属、用拍卖公告佐证业主优先购买权落实情况。
三、民事责任承担
责任承担需结合车库类型与侵权情形差异化处理：专有车库违规出售给非业主的，需解除买卖合同，向业主返还车库并赔偿差价损失；人防车库使用权归属争议中，若认定业主为实际投资者，开发商需返还使用权及截留的租金收益，业委会成立后需完成管理权移交；共有车库被擅自出租的，物业公司需返还租金（扣除合理成本），按业主专有面积比例分配；法院处置车库未保障业主优先权的，需撤销拍卖结果并重新组织处置。例如，某开发商将 73 个规划车库整体出售给非业主，法院认定其违反 “优先满足业主需要” 原则，判决解除买卖合同，采用分零拍卖方式向小区业主处置，最终 61 个车库由业主竞买成功；又如某小区人防车库成本已纳入房价，法院判决开发商向业委会返还车库使用权及历年租金收益 18 万元。
