抵押权人、抵押人及第三人因建筑物（如房屋、厂房）和其他土地附着物（如林木、构筑物）抵押权的设立、行使及实现产生的争议，核心围绕 “抵押登记合规性”“房地一体抵押规则”“优先受偿范围” 展开，是不动产抵押纠纷的主要类型。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》及房地产抵押规则：《民法典》第 397 条确立 “房地一体” 抵押原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，未一并抵押的，视为一并抵押；第 402 条明确建筑物和其他土地附着物抵押自登记时设立；第 417 条规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但实现抵押权时需一并处分，新增建筑物所得价款抵押权人无权优先受偿。《城市房地产管理法》进一步规范了房地产抵押的登记与实现程序。
二、纠纷认定要点
需紧扣 “抵押范围 — 登记效力 — 实现规则”：首先，界定抵押财产范围，建筑物抵押需包含其占用范围内的建设用地使用权，反之亦然，当事人仅抵押其一的，视为一并抵押；土地附着物抵押需与土地使用权归属一致，如林木抵押需同时明确林地使用权抵押情况。其次，审查登记有效性，需向不动产登记机构申请抵押登记，提交抵押合同、权属证书等材料，登记机构记载于不动产登记簿时抵押权设立；抵押合同约定的抵押范围与登记簿不一致的，以登记簿为准。最后，判断实现程序合规性，实现抵押权时需一并处分建筑物与建设用地使用权，新增建筑物一并处分但不纳入优先受偿范围；划拨土地上的建筑物抵押，实现抵押权时需补缴土地出让金，剩余价款方可优先受偿。
三、民事责任承担
责任承担以 “优先受偿、补正登记、赔偿损失” 为核心：抵押权人可请求对抵押建筑物及附属建设用地使用权折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，如某公司以厂房抵押借款，法院判决抵押权人对厂房及占用土地的拍卖款优先受偿 800 万元；抵押人未按约定办理抵押登记的，需赔偿抵押权人丧失优先受偿权的损失，如某房主拒不办理房屋抵押登记导致债权人无法优先受偿，需赔偿利息损失 15 万元；违反 “房地一体” 规则仅抵押建筑物的，抵押权人可主张建设用地使用权一并抵押，要求补正登记；抵押建筑物被查封、扣押的，抵押权人可申请参与财产分配，主张优先受偿权。
