抵押权人、抵押人（如房地产开发商）及第三人因在建建筑物（如未完工的住宅、商业楼）抵押权的设立、登记、行使及实现产生的争议，核心围绕 “抵押财产范围”“登记效力”“建设工程价款优先受偿权冲突” 展开，是房地产开发融资领域的典型担保纠纷。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》及担保制度司法解释：《民法典》第 395 条将 “正在建造的建筑物” 列为可抵押财产；第 402 条规定在建建筑物抵押权自登记时设立；《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第 51 条明确，当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围包括已办理抵押登记的在建建筑物本身及其占用范围内的建设用地使用权，后续建造的部分不属于抵押财产；第 57 条规定，实现在建建筑物抵押权时，需考虑建设工程价款优先受偿权（该权利优先于抵押权）。此外，《城市房地产抵押管理办法》第 3 条、第 20 条细化了在建建筑物抵押的登记程序与要求。
二、纠纷认定要点
需紧扣 “抵押财产界定 — 登记合规性 — 权利冲突处理”：首先，明确抵押财产范围，仅已办理抵押登记的在建部分（如已封顶的 1-10 层）及对应建设用地使用权属于抵押财产，后续建造的 11-20 层未登记的，不纳入抵押范围；抵押合同约定 “整栋建筑抵押” 但仅登记部分楼层的，以登记为准。其次，审查登记有效性，需向不动产登记机构申请 “在建建筑物抵押权登记”，提交抵押合同、建设工程规划许可证、施工许可证等材料，未办理专门登记或仅办理一般不动产抵押登记的，抵押权可能未有效设立。最后，处理权利冲突，建设工程价款优先受偿权（承包人对工程折价或拍卖款）优先于在建建筑物抵押权，抵押权人需在承包人优先受偿后，就剩余款项主张权利；若存在多个在建建筑物抵押权，按登记先后顺序受偿。
三、民事责任承担
责任承担以 “优先受偿范围界定、赔偿损失、权利顺位履行” 为核心：抵押权有效设立的，抵押权人可就已登记的在建部分及对应土地使用权的拍卖、变卖款优先受偿，超出登记范围的部分无权主张；抵押人隐瞒在建建筑物已抵押事实再次抵押的，需对后顺位抵押权人承担赔偿责任（如赔偿利息损失）；因抵押登记错误导致抵押权人损失的（如登记机构漏登抵押范围），登记机构需承担行政赔偿责任；实现抵押权时，需先向承包人支付工程价款，剩余款项按抵押权顺位分配。例如，某开发商以在建住宅 1-15 层抵押融资，后未完工停工，法院拍卖该 15 层及对应土地得款 8000 万元，优先支付承包人工程价款 2000 万元后，抵押权人就剩余 6000 万元优先受偿。
