抵押权人、抵押人（如企业、个人）及第三人因建设用地使用权（如国有出让用地、集体经营性建设用地）抵押权的设立、行使、实现及 “房地一体” 规则适用产生的争议，核心围绕 “抵押资格”“登记效力”“新增建筑物处理” 展开，是土地融资领域的核心担保纠纷。
一、相关法律规定
核心依据为《民法典》及土地管理相关法规：《民法典》第 395 条将建设用地使用权列为可抵押财产；第 397 条确立 “房地一体” 抵押原则，以建设用地使用权抵押的，该土地上已有的建筑物一并抵押，未一并抵押的视为一并抵押；第 417 条规定，建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但实现抵押权时需一并处分，新增建筑物所得价款抵押权人无权优先受偿。《土地管理法》第 54 条、第 63 条明确，国有出让用地可抵押，集体经营性建设用地经依法登记后可抵押，划拨用地抵押需经政府批准并补缴土地出让金。
二、纠纷认定要点
需重点审查 “抵押资格 — 登记合规 — 新增建筑物处理”：首先，确认抵押资格，国有出让用地需已缴清出让金且无权利限制（如查封），集体经营性建设用地需经本集体经济组织成员会议同意并完成登记，划拨用地未经批准抵押的，抵押权可能无效。其次，审查登记有效性，需办理 “建设用地使用权抵押权登记”，提交抵押合同、土地使用权证等材料，未登记的抵押权未设立；若土地上已有建筑物，未一并办理建筑物抵押登记的，视为已一并抵押，但建筑物部分需补正登记以对抗第三人。最后，处理新增建筑物，抵押后新建的房屋、厂房不属于抵押财产，拍卖土地时需与新增建筑物一并处分，但新增部分的价款抵押权人不得优先受偿，需返还给抵押人。
三、民事责任承担
责任承担以 “优先受偿、补正登记、赔偿损失” 为核心：抵押权有效设立的，抵押权人可就建设用地使用权及已有的建筑物拍卖款优先受偿，新增建筑物价款需返还抵押人；抵押人擅自转让已抵押的建设用地使用权（未通知抵押权人）的，转让行为无效，抵押人需赔偿抵押权人损失（如土地增值部分的预期收益）；划拨用地抵押未经批准导致抵押权无效的，抵押人需返还抵押权人借款本金及利息，并赔偿信赖利益损失；因 “房地一体” 规则适用不当导致抵押权人受偿不足的，抵押人需补足差额（如仅拍卖土地未一并拍卖已有建筑物，导致受偿不足的，抵押人需赔偿差额部分）。
